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新盘定价低于预期 叫了个鸡

2017-11-30 18:59   来源:未知
新盘定价低于预期 叫了个鸡


  得益于上半年的迅猛势头,大多数房企的销售目标均已完成,楼市调控政策没有一丝松动,房企又没有急迫冲刺业绩的需求,导致今年底的北京楼市很难出现翘尾行情。从供应端看来,有入市意愿的新盘并不多,根据亚豪机构的统计显示,12月预计将有10个新盘入市,其中首次开盘的纯新盘只有一个。不过,值得关注的是,新盘价格不再铁板一块,已经有项目以明显低于预期的价格开盘。开发商对于后市的态度也出现了分化。

  下月只有10个项目入市

  2017年即将进入最后一个月了,寒风中楼市的供应端难言给力。根据亚豪机构统计数据显示,2017年12月,北京商品住宅市场预计将有10个项目入市销售,其中仅华瞰·墨园(楼盘资料) 一个纯新盘,以及包括华润·萬橡府(楼盘资料)、珠光御景西园(楼盘资料)、远洋天著(楼盘资料) 春秋等在内的9个老项目后期。

  北京青年报记者查阅开盘数据发现,今年只有3月份的楼市新盘供应达到近30个,随着“317”楼市调控的到来,开发商的开盘积极性明显下降,3月份之后,北京每月新盘数量都维持在10余个上下。

  亚豪机构市场总监郭毅分析认为,进入2017年以来,受到预售价格管制以及商办限售政策的影响,北京住宅市场的供应热点降入年度新低,月度开盘项目数量仅在10个左右,最少的10月份仅5个项目入市,到了年底这一情况也并未改善,全年供应市场将在冷淡中落幕。

  从时间轴上看,很明显,楼市调控之后,商住盘的受限制约了楼市新盘的供应,而住宅项目又因为蓄客、应对新政策等原因主动放慢入市脚步。同样,在这期间,新房成交也出现了明显的下滑。

  大户型目前仍为主导

  新盘数量虽然减少了很多,但入市的项目中,大户型依旧是主流。虽然今年出让的土地中,不少都强制规定了70/90政策,要求开发中小户型为主,但由于这些土地大多要在明年才能形成供应,因此目前市场上仍以大户型为主导。

  在亚豪机构统计的12月预计入市项目中,大户型产品占了绝大多数。位于顺义区的中海国际城(楼盘资料 业主论坛) 是12月新盘中,唯一一个只提供70-78平方米两居室的项目,还有像华瞰·墨园、京投发展·公园悦府两个项目当中也有部分中小户型产品。除此之外,其他项目的户型区间从117-646平方米不等。像北京华贸城(楼盘资料 ) 、远洋天著、亚运新新家园等更是主打300平方米以上的超大户型。

  郭毅指出,目前市场当中在售的商品住宅项目多为改善型产品,因此以中大户型为主,这也是今年整体住宅供应当中最为突出的结构性特征。

  但在明年,随着大批被限定“70/90”户型产品的商品房大量上市,新房市场产品同质化的现象就此打破,供应结构也将因此发生逆转,中小户型再度成为市场主力,而大户型的高端改善产品则因后续供给乏力,稀缺性特点不断强化,市场需求也将逐步回暖。

  新房网签回升 成交远郊化明显

  事实上,经过了大半年的成交下滑,年底即便新盘供应依旧有限,但成交量还是出现了一丝回暖的迹象。伴随着楼市企稳与年底前房企开始冲刺销量,统计数据显示,11月北京新房网签继续呈现回升态势。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,截至25日,2017年11月北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签1543套,环比10月同期增加8.1%,较9月同期增长4.4%。其中,自住型商品房网签仅1套;别墅网签302套,环比10月同期增长45.9%;其他新建商品住宅网签1240套,环比10月同期增长1.7%。

  数据显示,由于调控政策,北京新房网签量在今年7月降至历史低点,当月仅有1600余套房成交,随后市场开始缓慢回升,9月回到了2000套以上。而10月因国庆长假导致工作日较少,虽然网签量略低于9月,但仍高于7月、8月。11月网签量较9月、10月同期都有所增长,这说明北京新房交易量正在持续小幅上升。

  在成交区域分布上,11月北京的新房交易中,交易量最多的6个区分别是密云区、昌平区、大兴区、丰台区、延庆区、通州区。其中,密云区以375套高居榜首,昌平区超过200套,大兴区、丰台区、延庆区、通州区超过100套,其他各区交易量都在100套以下。整体来看,远郊区域的成交成为当前成交主力。

  按照环线分布来看,11月二环以内的新房交易占比达到了3.4%,二三环之间达到了5.6%;三四环之间的新房交易占比为3.9%;四五环之间的占比为4.1%,与往常相比变化不大。但11月五六环之间的新房交易占比为33.5%,较10月减少16.7%;六环以外的占比为49.4%,较10月增加20.4%。可以很明显地看出,成交外移的趋势在新房成交中表现得非常明显。

  明年“限价房”更受关注

  由于今年出让的住宅用地都是限制了最高售价和平均售价的土地,并且很多都将在明年入市,因此不少购房人都在憋着劲等明年的“限价房”。

  按照年底成交回暖的趋势来看,明年更多项目的入市,可能进一步促进成交回升。尤其是备受关注的“限制售价”的项目,已经有两个房山区域的限价项目开盘,单套300万左右的价格,被认为远低于周边新房总价。

  北京市国土资源局的公开信息显示,截至11月25日,北京所有出让的住宅用地当中,含有可售纯商品住宅的地块多达42宗,且均设定限售价格,使得这些地块项目必须通过加快周转的方式,才能更好地控制财务成本,提高利润水平。

  因此,项目上市速度普遍有所提升,自明年年初开始限房价商品房将前赴后继地入市,并且逐渐成为新房市场增量供应的中坚力量。由于限房价商品房的单套面积较小,总价偏低,使得新房市场覆盖的消费客群由今年单一的高端改善扩展为刚需及首改客群,客群基数的大幅上升,让明年新房市场的供需状况双双回暖。

  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为,北京的新房供应完全向满足中低收入者的置业需求这一方向倾斜,新增供应包含大量的自住型商品房/共有产权房用地,执行着严格的“70/90”政策,销售价格也有限制,加上现有调控政策下投机炒房被彻底遏制,未来北京的新房供应结构将更加完善,价格将保持合理水平,交易也将更加健康。

  文/本报记者 李桁

  ●发现●

  其实“限价房”对于市场的影响不仅仅是大量限制售价的房源入市那么简单,而是其销售价格对于周边在售项目起到的示范作用。从12月新盘的入市情况来看,已经有项目以明显低于预期的价格开盘入市,并且还都是区域备受关注的明星项目。

  萬橡府、通州万国城MOMΛ

  入市价均低于预期

  在楼市成交不断远郊化的当下,北五环沿线放出新盘一定会引起关注,更何况是区域十分成熟,又附带学区的上地区域。

  近期,上地区域的萬橡府再次获批入市。并迅速在11月份推出了一批185平方米的房源。由于萬橡府和同区域的华润·橡树湾(楼盘资料 业主论坛) 师出同门,周边无论是商业还是教育资源早已十分成熟,开发商销售多年,成本也早已收回。因此业内普遍认为,萬橡府的售价将向10万元/平方米靠拢,但事实上,最终萬橡府以78500元/平方米的低姿态入市,并且根据华润方面介绍,11月份推出的185平方米户型已经全部售罄。12月即将再次推新,价格不变,但户型面积达到了295平方米。

  北青报记者调查发现,在北京市住房和城乡建设委员会的网站上,萬橡府此次的售价不但未涨,反而略低于2016年6月开盘时的价格,当时萬橡府推出了236平方米的大户型,报价80000元/平方米。其在2015年8月时,推出的新楼座均价已经达到了75000元/平方米。

  对比后不难发现,萬橡府此次的开盘价格超乎了很多人的意料。有业内人士透露,一方面开发商有回款要求,另一方面,限价很难突破,定价太高取证方面就会很困难,加上此次推出的都是大户型房源,为了促进成交,萬橡府能够以较低的姿态入市。

  不仅是萬橡府这样的老项目后期,即使是纯新盘也出现了低于预期的情况。近日,通州区的当代万国城MOMΛ获批入市,建委报价显示,获批价格为69499.96元/平方米,推出房源377套,全部精装修为当代置业招牌式的绿色科技住宅,并且户型从117-149平方米的三居室不等。

  由于主打当下最流行的绿色科技概念,万国城MOMΛ此前被传出的报价都是7万元以上,最终不足7万元的均价甚至低于周边的在售项目。

  距离万国城MOMΛ大概3公里处就是合生的滨江帝景项目,也是主打精装修的大户型,新房报价达到了75000元/平方米,二手房报价也普遍在55000元/平方米左右。

  拖延还是提速 开发商态度迥异

  开始有项目以低于预期的价格入市,也证明了楼市出现的分化,开发商的态度出现了明显不同,有的开发商面对调控,选择了提速回款,有的依旧坚持拖延的办法,期待市场像以往那样转暖补涨。

  例如这几年高速增长的碧桂园就是典型的提速代表。在2017年中期业绩会上,碧桂园高调上调业绩目标至5000亿元,目前,根据10月份的业绩报告,碧桂园已经实现合同销售金额约人民币4847.7亿元;合同销售建筑面积约5312万平方米,已完成5000亿销售目标的96.95%,加上11月和12月的销售业绩,完成5000亿元的年度目标已经十拿九稳。

  而与之形成鲜明对比的是,一向以拖延换取利润最大化的合生创展(合生·麒麟社 合生·世界村)。重利润、轻规模、慢周转一向是这家开发企业的模式,希望通过“储地”来增加土地的溢价,获取更丰厚的收益。

  像销售多年的北京合生霄云路8号,至今仍有未开工土地和未入市房源。

  如果说霄云路8号是因为顶豪产品所以销售节奏缓慢,那么同样销售多年的合生滨江帝景(楼盘资料) 也同样以慢节奏著称,在周边同期项目早已清盘的背景下,滨江帝景仍有房源等待放出。

  在今年3·17新政以来,北京明确要切实增加商品住房的有效供应,督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目尽快入市销售。随后,北京市住建委公布了389个在途项目清单,而合生创展旗下的合生霄云路8号以及合生滨江帝景赫然在列。

  不难看出,两家开发企业也代表了房企应对当前楼市的两种典型方式。提速还是拖延,到底哪种才是顺应市场的方式,也许还需要时间的检验,但至少从购房人的角度看,更多的项目入市,既能增加买房选择,又能在价格上形成竞争,才是符合购房人利益的最好方式。


    编辑:网上百家乐

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